Согласование рабочего проекта в гос. учреждениях

Перепланировка — это не только улучшение жилищных условий (изменение эксплуатационных качеств), но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешения на производство работ.

Перепланировкой считается любое несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка помещений, в том числе помещений так называемой "свободной" планировки, требует обязательного согласования перепланировки в установленном законом порядке и получения Разрешения на перепланировку.

В г. Москве вопросы перепланировок регулируют:
• закон № 22 от 07.04.2004 г,
• постановление Правительства Москвы № 73 от 8 февраля 2005 г.,
• постановление Правительства Москвы № 883 от 15 ноября 2005 г.,

В соответствии с законом, производить перепланировку в жилых зданиях, можно только получив Распоряжение Мосжилинспекции (МВК для нежилых зданий) о разрешении перепланировки. Без них проведение работ будет незаконным.

Для того, чтобы получить такое Разрешение, необходимо предварительно составить необходимый пакет документов: сделать Техническое заключение о состоянии конструкций, разработать и согласовать проект (в случае если это необходимо), собрать все необходимые справки и заключения, подписать несколько договоров и должным образам весь этот пакет документов представить «согласующему органу».

Вся процедура согласования перепланировки и получения разрешения на перепланировку делится на несколько этапов:
0. Подготовительный этап.
1. Подготовка проектной документации.
2. Согласование проектной документации.
3. Сбор дополнительных документов и сдача их в Мосжилинспекцию.
4. Приемка помещения после проведения работ по перепланировке.

0. Подготовительный этап.

Прежде чем разрабатывать проект лучше всего заказать технический паспорт (БТИ). Прежде всего, эти действия позволяют выяснить в каком состоянии у вас документы. И какова, по архивным данным БТИ, планировка квартиры на момент подготовки к перепланировке.

1. Подготовка проектной документации

Для согласований разрабатывается проект перепланировки. Проект перепланировки — это официальный документ, который разрабатывается проектной организацией.
Вы можете самостоятельно заказать его в проектном институте. Но, сделав самостоятельно такой заказ, Вы рискуете переплатить (так как не знаете реальных цен на такие услуги) и получить некачественный проект (так как Вы не являетесь профессионалом в этом вопросе и не можете проверить качество проекта).
Второй вариант — заказать проект в компании, занимающейся согласованием перепланировок. Как правило, таким компаниям при постоянном сотрудничестве проектные организации дают существенные скидки, и проект, заказанный через компанию, обойдется Вам дешевле. Самый положительный момент такого выбора — компания несет ответственность за содержание проекта, и устраняет его недостатки за свой счет в процессе согласования.

Проект, о котором мы рассказывали выше, разрабатывается на основании ТЗК — Технического Заключения о состоянии конструкций здания. ТЗК разрабатывается специально на Вашу квартиру или офис и содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения по разработанному проекту.

2. Согласование проектной документации

Согласование перепланировки заключается в согласовании проекта перепланировки и регламентируется Распоряжением Мэра г. Москвы от 11.04.2000 № 378-РМ «О положении о едином порядке проектной и предпроектной подготовке строительства в г. Москве». В соответствии с этим Распоряжением проект перепланировки подлежит согласованию со следующими организациями:
• Газовой технической инспекции Мосжилинспекции (при необходимости);
• Управление Роспотребнадзора по г. Москве;
• У ГО и ЧС г. Москвы;
• ТППМ ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры;
• ЦКПКБ ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры;
• Москомнаследие (по объектам историко — культурного наследия, построенным до 1917 года);
• ГУ ИС района;
• Мосгосэкспертиза (при необходимости);
• Управление департамента жилищной политики и жилищного фонда.

3. Сбор дополнительных документов и сдача их в Мосжилинспекцию.

Конечной инстанцией по выдаче разрешения на проведение перепланировки является инспекция по надзору за переустройством при Мосжилинспекции. Именно эта организация принимает согласованные документы в режиме «одного окна». Кроме согласованного проекта для сдачи пакета документов в Мосжилинспекцию нам потребуются ещё некоторые документы.
• Техпаспорт БТИ;
• Свидетельство о собственности (или договор купли-продажи);
• Выписка из домовой книги;
• Финансово-лицевой счет;
• Договор на технадзор (с проектной организацией);
• Акт на скрытые работы;
• Согласие соседей прилегающих квартир и собственников;
• Страховка (на время проведения работ строительно-монтажных работ);
• Договор на вывоз мусора;
• Договор на технадзор с Балансодержателем;
• Договор на авторский надзор с проектировщиком.

4. Приемка помещения после проведения работ по перепланировке.

После получения положительного ответа на проведение перепланировки и окончания ремонта необходимо вызвать на квартиру комиссию во главе с жилищным инспектором для сдачи ей выполненной перепланировки и получения «акта о произведенном переустройстве». Далее порядок проведения перепланировки предполагает изготовление кадастрового паспорта БТИ, в котором будут отражены все изменения, возникшие в планировке квартиры вследствие ремонта. После внесения изменений в кадастровый паспорт БТИ перепланировку можно считать узаконенной.

ВАЖНО! Неоформление перепланировки ведет к невозможности выполнения следующих действий с Вашей квартирой:

• Продажа квартиры, так как для сделки требуются документы из БТИ.
• Обмен квартиры (по той же причине).
• Оформление залога.
• Оформление заклада.
• Дарение квартиры.
• Вступление в наследство невозможно. Квартира, для которой юридически не установлен владелец, переходит в государственную собственность.
• Получение страховой компенсации даже при наличии страхового договора и полиса.

Кроме того, отсутствие документов, подтверждающих законность проведенной перепланировки ведет к постоянным конфликтам с представителями Вашего ТСЖ, а также различных надзорных и контролирующих органов – Мосжилинспекции, Межведомственной комиссии и др. а к владельцу такого помещения могут быть применены следующие санкции:

• штраф: Если жилищной инспекции или управляющей компании станет известно о вашем несанкционированном переустройстве, накладывается штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция соответствующего округа. (Сумма штрафа: от 25 МРОТ).
• обязанность получения разрешения Мосжилинспекции: наложение штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. Поэтому Вам дадут предписание со сроком, в течение которого вы должны будете оформить разрешение Мосжилинспекции. Если Вы игнорируете предписание, Вас повторно оштрафуют.
• приведение помещения в первоначальное состояние: в случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.
• продажа квартиры с торгов: При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ может выставить вашу квартиру на аукционный торги. (с возвратом Вам стоимости квартиры за вычетом затрат на приведение помещения в первоначальное состояние, а также судебных издержек).